Beşiktaş Barbaros Bulvarı’nda +500 m² Plaza Ofisi İçin Stratejik Pazarlama ve Satış

Beşiktaş Barbaros Bulvarı’nda bulunan +500 m² büyüklüğündeki plaza ofisinin stratejik pazarlama ve satış sürecine yönelik mülk sahibiyle görüşmelerimize başladık.

Yüksek değerli ticari gayrimenkullerde, özellikle merkezi iş akslarında bulunan büyük ölçekli plaza ofislerinde, satış kararının yalnızca m² fiyatı ve güncel piyasa emsalleri üzerinden değerlendirilmesinin yeterli olmadığına inanıyorum.

Çünkü nitelikli bir ticari gayrimenkul, yalnızca fiziksel bir varlık değil; doğru konumlandırıldığında sermaye değeri, kullanım değeri, kira geliri, likidite ve gelecekteki değer yaratma potansiyeli taşıyan önemli bir varlıktır.

Bu anlayışla Barbaros Bulvarı’ndaki gayrimenkulü yerinde inceledikten sonra;

lokasyon ve merkezi iş alanlarına erişimi,

bina ve plaza niteliğini,

fiziksel özelliklerini,

mevcut ve alternatif kullanım potansiyelini,

kurumsal kullanıcı profilini,

yatırımcı beklentilerini,

kira ve yeniden satış potansiyelini,

hedef alıcı segmentlerini,

ulusal ve uluslararası pazarlama imkanlarını

birlikte değerlendiren kapsamlı bir gayrimenkul değerleme ve stratejik pazarlama çalışması hazırladım.

Çalışmayı mülk sahibine sunarken temel yaklaşımım yalnızca “Bu gayrimenkul kaç TL eder?” sorusuna cevap vermek değildi.

Asıl soru şuydu:

Bu gayrimenkul, doğru alıcıya nasıl konumlandırılır ve mevcut potansiyelinin üzerinde nasıl bir değer algısı oluşturulabilir?

Yüksek Değerli Ticari Gayrimenkulde Doğru Alıcı Stratejisi

Özellikle aile ofisleri, özel yatırımcılar, şirket sahipleri, kurumsal yatırımcılar, gayrimenkul yatırım şirketleri ve uluslararası sermaye açısından yüksek değerli ticari gayrimenkul alımında karar yalnızca fiyat üzerinden şekillenmiyor.

Lokasyon, varlığın niteliği, kullanım esnekliği, kira potansiyeli, kurumsal kullanıcı profili, likidite, yeniden satış kabiliyeti ve uzun vadeli değer yaratma kapasitesi birlikte değerlendiriliyor.

Bu nedenle +500 m² ölçeğindeki bir plaza ofisinin pazarlanmasında, gayrimenkulü mümkün olan en geniş kitleye göstermekten ziyade doğru sermayeye ve doğru karar vericilere ulaştırmak çok daha önemli hale geliyor.

Benim yaklaşımım da burada farklılaşıyor.

Her gayrimenkulü herkes için pazarlamak yerine, doğru gayrimenkulü doğru alıcı profiliyle eşleştirmeyi hedefliyorum.

Değerleme, Konumlandırma ve Erişim

Hazırladığım çalışmada gayrimenkulün yalnızca bugünkü piyasa değerini değil;

mevcut değerini, potansiyel kullanım değerini, yatırımcı açısından cazibesini ve doğru stratejiyle oluşturulabilecek değer algısını birlikte ele aldım.

Bu yaklaşım, özellikle yüksek değerli gayrimenkullerde önem taşıyor.

Çünkü premium bir varlığın satışında;

doğru fiyat + doğru konumlandırma + doğru hedef kitle + doğru iletişim + doğru erişim

birlikte çalışmadığında, gayrimenkul piyasada uzun süre kalabilir veya gerçek potansiyelinin altında konumlandırılabilir.

Barbaros Bulvarı gibi Beşiktaş'ın merkezi ticari akslarından birinde yer alan büyük ölçekli plaza ofislerinde de bu nedenle yalnızca ilan görünürlüğüne değil, nitelikli alıcı erişimine odaklanıyorum.

Bir İş Görüşmesinden Daha Fazlası

Mülk sahibiyle gerçekleştirdiğimiz görüşmede, kendisinin Türkiye’nin önde gelen ailelerinden birinin mensubu olduğunu ve farklı sektörlerde uzun yıllara dayanan iş deneyimine sahip olduğunu öğrenme fırsatım oldu.

Hazırladığım çalışmaya ilişkin yaklaşımını paylaşması benim için ayrıca değerliydi.

Özellikle gayrimenkule yalnızca “satılacak bir taşınmaz” olarak değil; bir varlık, sermaye unsuru ve stratejik değer olarak yaklaşmamın kendisi açısından farklı bir perspektif oluşturduğunu ifade etti.

Görüşmenin önemli bir bölümünün gayrimenkul satışından ziyade iş hayatındaki deneyimlerin, farklı sektörlerde edinilen bakış açılarının ve uzun vadeli değer yaratma anlayışının paylaşılmasına dönüşmesi de benim için ayrıca kıymetliydi.

Çünkü yüksek değerli işlerde çoğu zaman yalnızca bir gayrimenkul değil, birikmiş sermaye, deneyim ve gelecek perspektifi konuşulur.

Mülk sahibi çalışmayı daha detaylı inceleyeceğini ve değerlendirmesinin ardından geri dönüş yapacağını belirtti. Bunun yanında ilerleyen dönemde kendisine farklı gayrimenkul ve iş fırsatları konusunda çalışmalar sunmaya açık olduğunu ifade etmesi benim için ayrıca memnuniyet vericiydi.

Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi

Benim için Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi, bir gayrimenkulü yalnızca satmak veya kiralamaktan çok daha fazlasını ifade ediyor.

Bir varlığın;

doğru analiz edilmesi,
gerçek potansiyelinin ortaya çıkarılması,
doğru şekilde konumlandırılması,
doğru sermaye ve alıcı profiline ulaştırılması,
gizlilik ve itibarın korunması,
pazarlama sürecinin kontrollü yürütülmesi
ve mümkün olan en doğru değer yaratma stratejisinin oluşturulması

bu yaklaşımın temelini oluşturuyor.

Özellikle Beşiktaş, Barbaros Bulvarı, Büyükdere Caddesi, Levent, Etiler ve İstanbul’un premium ticari akslarında bulunan yüksek değerli ofis, plaza, ticari mülk ve yatırım amaçlı gayrimenkullerde bu yaklaşımın önemli olduğunu düşünüyorum.

Çünkü yüksek değerli bir gayrimenkulde mesele her zaman “kaç TL/m²?” değildir.

Bazen asıl soru:

“Bu varlığın gerçek potansiyelini anlayabilecek doğru sermayeye nasıl ulaşabiliriz?”

Barbaros Bulvarı’ndaki +500 m² plaza ofisi çalışmamız da bu anlayışın yeni örneklerinden biri.

Gayrimenkule bakmaktan, gerçek değerini görmeye uzanan; bitmeyecek bir yolculuk.

Özkan ÖZEL
Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi
Beşiktaş | İstanbul
besiktasticarigayrimenkul.com.tr